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合肥市中級人民法院近日發(fā)布了合肥地區涉房地產(chǎn)經(jīng)紀法律問(wèn)題典型案例——
帶你弄清“房產(chǎn)中介”那些事兒
來(lái)源: 安徽新聞網(wǎng)-安徽日報 2024-06-27 08:25:54 責編: 武靜

未履行告知義務(wù),中介方需擔責

2020年1月1日,江某(甲方、出賣(mài)人)與吳某(乙方、買(mǎi)受人)簽訂一份《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,約定交易房屋情況為:所有權證滿(mǎn)兩年,是出賣(mài)人家庭名下唯一住房,因房屋交易所發(fā)生的契稅、產(chǎn)權證工本費、登記費等費用由買(mǎi)受人承擔。同日,江某與吳某、某公司(丙方、居間方)簽訂一份《居間服務(wù)合同》,甲乙雙方向丙方支付居間服務(wù)費共計78680元。后江某另行購買(mǎi)房屋,并過(guò)戶(hù)至自己名下,案涉房屋不再符合約定條件,吳某在過(guò)戶(hù)案涉房屋時(shí)支付了契稅33000元、個(gè)人所得稅22000元。2020年4月7日,某公司的員工告知吳某,江某購買(mǎi)另一套房屋要過(guò)戶(hù),但未將由此導致案涉房屋交易屬性的變化及后果告知吳某,某公司認可其工作存在疏漏,但稱(chēng)不是故意隱瞞。

【評析】本案中,江某在案涉房屋過(guò)戶(hù)至吳某名下之前,過(guò)戶(hù)了另一套房屋至自己名下,案涉房屋交易屬性發(fā)生變化,某公司在居間服務(wù)過(guò)程中未向吳某告知江某該行為造成的后果,應當對吳某的損失進(jìn)行賠償。法院判決某公司賠償吳某損失22000元。

中介方在居間服務(wù)過(guò)程中未將房屋“滿(mǎn)五唯一”等相關(guān)條件已發(fā)生變化的情況及造成的后果明確告知買(mǎi)方,房屋權屬發(fā)生變化導致買(mǎi)方多支出個(gè)人所得稅,中介方應對此行為承擔責任,負擔因此多支出的個(gè)人所得稅。

買(mǎi)方“跳單”,應按約定支付中介費

2020年,買(mǎi)方黃某在某中介公司進(jìn)行居間服務(wù)情況下,與賣(mài)方馬某簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》,約定黃某向馬某購買(mǎi)房屋,同時(shí)還簽訂了一份《補充協(xié)議》,約定當日支付定金5000元,雙方自行交接定金。當日,某中介公司收取馬某的房產(chǎn)證。后該公司一直跟進(jìn)上述合同的履行,指導并催促黃某辦理貸款預審等相關(guān)手續。馬某于2020年5月與該公司簽訂《解除合同協(xié)議書(shū)》,載明馬某與某公司約定,若賣(mài)方解除合同后再與黃某、鄭某或其直系親屬交易本房屋,則視為賣(mài)方違約,須賠償某公司中介服務(wù)費3000元,及由此產(chǎn)生的訴訟費、律師費;某中介公司收回馬某一切原合同并退還馬某房產(chǎn)證。后馬某、黃某、鄭某與居間方某地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》,約定黃某、鄭某向馬某購買(mǎi)其房屋,黃某、鄭某在過(guò)戶(hù)前向居間方支付傭金12000元、中介服務(wù)費5000元。2020年5月28日,黃某、鄭某與馬某完成網(wǎng)簽《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》并備案。

【評析】本案中,黃某經(jīng)某中介公司居間介紹與馬某達成購房協(xié)議,并簽訂了相關(guān)居間合同,應屬合法有效。但因黃某拖延支付房屋價(jià)款,出賣(mài)人馬某解除了雙方買(mǎi)賣(mài)合同,導致合同終止履行,同時(shí)黃某又與其他房屋中介機構達成居間協(xié)議,支付少量中介服務(wù)費,再次以同等價(jià)格與馬某交易同一處房產(chǎn),明顯屬于“跳單”行為。某公司作為居間人已經(jīng)積極履行居間合同約定的大部分服務(wù)內容,在前期合同履行中并無(wú)明顯過(guò)錯,也無(wú)重大過(guò)失,黃某應當支付某公司前期投入的合理費用。法院綜合考慮某公司的工作成本及雙方對中介服務(wù)費的約定,判決黃某支付某公司中介服務(wù)費14000元。

從法律性質(zhì)來(lái)看,“跳單”是一種為了規避報酬給付義務(wù)而違反合同義務(wù)的違約行為,該行為不僅違反了合同約定,也違反了誠實(shí)信用原則。委托人在接受中介人服務(wù)后,利用中介人提供的交易機會(huì )或者媒介服務(wù),繞開(kāi)中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。

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合肥建立房產(chǎn)物業(yè)糾紛化解協(xié)同機制

近日,合肥市司法局與合肥市中級人民法院、市住房保障和房產(chǎn)管理局、市公安局聯(lián)合簽訂《關(guān)于建立物業(yè)糾紛化解協(xié)同機制的合作協(xié)議》,進(jìn)一步加強府院聯(lián)動(dòng),推進(jìn)房產(chǎn)物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛高效化解。

協(xié)議明確,遵循“信息互通、工作互商、業(yè)務(wù)互動(dòng)、活動(dòng)互聯(lián)、成果共享”等工作原則,綜合運用行政管理、人民調解、司法訴訟等途徑,推動(dòng)各類(lèi)矛盾糾紛化解方式協(xié)調聯(lián)動(dòng),不斷滿(mǎn)足人民群眾對房產(chǎn)物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛多元化解需求。

■ 本報記者 李曉群

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