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          近日,部分房企推出“以舊換新”活動——
          江淮觀察丨商品房“以舊換新”,噱頭還是妙招?
          來源: 安徽新聞網-安徽日報 2024-03-22 07:27:00 責編: 徐文娟

          商品房也能以舊換新了。近日,我省部分城市推出商品房“以舊換新”活動,引發廣泛關注。

          目前這樣的活動更多停留在企業自主行動層面,一定程度上,也可以看成是房地產企業的促銷嘗試。

          但是,全國各地的“以舊換新”活動近期呈多點開花之勢,青島、濟南、揚州、深圳等地均有企業推出“以舊換新”“以房換房”等活動。

          這會成為一種市場風向嗎?房子“以舊換新”怎么看?效果會如何?“舊房”怎么辦?

          有一定市場基礎

          房子“以舊換新”,是噱頭,還是妙招?

          合肥大學房地產研究所顧問凌斌教授認為,當前我國房地產市場已經從“有沒有”轉向了“好不好”。在“好不好”的房地產市場中,改善性購房消費是主流,房子“以舊換新”有市場基礎。

          據合肥大學房地產研究所連續進行的月度市場調查顯示,合肥市新房消費中,約有70%的購房者屬于改善性,在這些改善性購房者中,約有50%有“以舊換新”需求。3月9日、10日的調查表明,有8%的受訪者正在賣房之中。

          “這種做法給市場注入信心,有助于滿足群眾改善性住房需求,同時有助于拉動消費,值得提倡!”安徽省房地產業協會副秘書長郭紅兵態度鮮明地支持。

          郭紅兵認為,對于房地產企業來說,買舊賣新也是一種促銷手段,有助于房地產去庫存,增加企業現金流;對于政府或國有平臺來說,收購的房子可以用作保障性住房,保障中低收入階層居住。對于有改善性需求的市民來說,購買新房需要比較大的資金,以舊換新可以一定程度上解決資金壓力,又減少了中間交易的時間成本。

          帶有“試水”性質

          “以舊換新”效果會怎么樣,老百姓會不會買賬,還有待市場檢驗。

          分析人士認為,在當前市場行情普遍低迷的情況下,對部分手中二手房賣不掉但又想改善住房的人群還是有吸引力的,但具體要看價格、交易便利性等因素。

          據不完全統計,全省大部分縣市二手房價格都有不同程度的下降,二手房的存量依然比較大。以合肥為例,二手房的掛牌量接近20萬套,其他一些地級市也基本上在3萬套以上。

          采訪中黃山市一家房企負責人告訴記者,當前房地產企業普遍面臨去庫存壓力,資金缺口較大?!霸瓉硪粋€樓盤不到兩年就賣完了,現在可能要3年時間。銷售周期拉長,房企面臨資金壓力?!?/p>

          當前“以舊換新”依然存在難點。

          凌斌分析,表面上看,舊房賣不掉,新房首付款湊不齊是“以舊換新”的主要難點,但是實際上是舊房不愿意降價賣,新房房價沒有上漲,“以舊換新”意愿不強烈。2023年合肥市二手住房成交約9.2萬套,扣除其中約30%的“拉手”關聯交易(指的是二手房市場中親朋好友之間為了特定目的而進行的一種關聯交易行為),真實成交有6.5萬套,這6.5萬套的成交均價同比下降近30%。

          傳統的做法是舊房抵押給銀行,換取有息貸款來買新房。這樣的話,買賣都要貸款付息,消費者大多不愿意。

          有的城市實施的“以舊換新”,主要方式是國資企業按照市場評估價收購舊房,然后把這些收購的舊房作為保障性租賃住房使用。這種“以舊換新”措施能夠短期內在一定程度上遏制舊房房價下跌的勢頭,同時刺激新房的消費。但是也存在企業收購資金不足,市場評估價也不一定能夠讓舊房業主滿意等挑戰和問題,所以,目前推出的“以舊換新”數量、能夠成交的“以舊換新”數量都不多,帶有“試水”性質,能否帶動新房消費還有待時間檢驗。

          “舊房”怎么辦

          買回來的“舊房”怎么辦?

          有房企負責人表示,這些房子主要會作為保障性用房或者人才房,“之前的人才房都集中在某一個地方,不方便,這些舊房分布更廣,更能滿足需求”?!芭f房”也可以用于面向市場的長租房,后期會根據市場情況來確定是否銷售。

          郭紅兵認為,目前“以舊換新”做法還在嘗試階段,投入的新房量也不大,效果還有待檢驗。目前推動這項工作的主要是一些地方的國有房地產開發企業,未來如果地方財力允許的話,范圍還可以進一步擴大,甚至可以通過先收購的方式,收購一些二手房作為保障性住房,或者是租賃住房。

          凌斌建議,“以舊換新”的最好模式應該是建立“住宅銀行”。鑒于當前我國建立“住宅銀行”的條件還不成熟,可以考慮先設立“以舊抵新”中轉站,即舊房以市場評估價進站,中轉站再以評估價的一定比例(比如70%)給舊房業主發放無息資金,舊房業主用此筆無息資金作為新房首付款或房款,等到舊房售出后,舊房業主償還無息資金。這樣舊房即使沒有賣掉,業主也能獲得首付款資金,能更快地達到“以舊換新”的目的。

          (記者 范克龍

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